迪威娱乐城 在缅甸开发房地产项目的那些注意事项
2016-11-21

  在缅甸投资房地产,对于中国房地产开发企业来说虽然表面上没有什么困难,但在实际了解中发现,一些中国国内来的的房地产开发企业在缅甸走了不少弯路,交了不少学费。

  缅甸是一个自称土地私有制的国家,国穷民富,土地私有制给权力阶层和富人阶层带来了无法估量的财富和权力,所以在我国企业到缅甸进行房地产项目相关投资活动中要牢记这一重要基础因素:土地私有制!

缅甸土地政策

  一、土地相关

  目前缅甸的土地来源,或说土地控制者有三种形式:

  1.军队控制的土地。这部分土地是军政府当政时期从各种所有者,军队控制的土地在仰光的分布一般都是非常好的地段和位置,面积都比较大和集中,一般是Bot形式,租赁期50年,然后延长两次,每次十年,到期后地上建筑物归土地所有者。这种形式的合作要交租金,每英亩200万美元以上,而且要多付数量可观的福利费和中介费。

  2.政府部门控制的土地。缅甸政府各部门都或多或少掌握着一些土地资源,像YCDC、矿业部门、农业部门和林业部门等等。这些部门控制的土地相对于军方的土地来说,从来源和潜在纠纷来看,有问题的少,这部分的土地使用形式有BOT和合作开发两种。

  BOT形式主要是交租金和税。物业可以销售,由于土地成本相对于私人土地的价格要低很多,所以售价不是最高,但也比同地区同档次的私人土地上建的物业售价低不了多少。合作开发形式就是一般按各50%分房子或利润。政府部门一般是以这种形式为公务员建房子或原来的政府公寓拆迁改造,投资方得到的是可销售的房子。

  3.私人土地。所谓私人土地,是归属于某个私人的,是可以作为财产转移和继承的各种用途的土地,这种土地在仰光土地中占比不到5%,有意向合作开发的比例不到1%,属于稀缺资源,土地主一般要价很高,基本上开价是五五分房。私人土地的性质要分清是私人拥有还是私人向政府租赁的,私人拥有是无期限占有,私人向政府租赁是有年限的,一般是60年,到期延期60年。私人土地的来源,据了解,有祖传继承获得、从私人购买、从政府部门购买、从军政府购买等多种途径,在实际合作中一定要弄清楚土地来源方面的背景资料。因为在缅甸土地性质、属性出现的纠纷非常多。纯普通老百姓拥有的私人土地一般面积小且零散分散,有些有眼光的本地有钱人,一有机会就会悄悄的收购老百姓的土地和房产,逐渐集中,慢慢的形成几英亩或更大面积的私人土地,一般这种土地初期的购买成本不好估算,但相对于目前的行情来看,肯定是不止10倍,甚至百倍以上的涨幅了。这些土地拥有者由于都是以自有现金进行收购的多,对其生意和生活的影响都不大,所以在房地产行情好的时候,开发的意愿比较强,一是收回土地投资,二是获得土地增值的现金实现,三是利用第三方的资金和技术在自己的土地上建好了物业,完成了一轮投资活动。这些地主为了保障自己的土地能够顺利被开发,有时要看投资者的能力和资金情况,或者是要一笔数目可观的补贴,以此来最大可能的保障自己的利益不受损失。土地的性质、属性等背景资料的调查要在合约中明确规定要出自于政府相关部门的文件证据。

  二、报批报建相关

  1、规划设计

  中国的开发商习惯于让中国的建筑设计公司来设计建筑方案,一是因为企业高管从国内过来,只有国内的设计资源,二是不懂英文与缅文,没办法与缅甸市场的设计院进行良好沟通,三是缅甸和新加坡的设计公司的作品不符合从中国来的开发商高管的口味。在概念设计方案报YCDC初审阶段,经过几轮的初步沟通,勉强可以获得通过,但时间上比本地有经验设计公司要长三个月以上的时间。最重要的是初步设计与施工图设计阶段,由于国内设计公司不熟悉缅甸规范,如果YCDC各个专业的审批官员不打理到位的话,获得审批通过的效率相当低,反复修改,等待审批会议排期将会浪费大量的时间。

  2、报批报建

  有的中国开发商请几个对建筑与结构设计一无所知的华侨翻译担当报建的重任,与政府技术部门打交道时,只能传话,根本没有专业解释能力,沟通完全不对称,然后中国的设计公司疲于修改,而且各个专业的技术官员的问题并不是一次性提出来,反反复复的修改的时间完全不可控。比较省事的做法是让中国的设计公司完成概念方案,让本地设计公司或在缅甸有人脉和经验的新加坡设计公司来承担初步设计与结构设计,而且须把报审通过的义务约定由设计公司负责。

  3、非法施工风险

  香格里拉酒店报建的SULE SQUARE竣工验收时发现开发商私自更改10处地方与原来报建获批图纸不同,YCDC除了责令整改外,还决定处以20亿缅币罚款(约1100万人民币),而且竣工验收延期了半年时间,带来经济损失巨大。仰光省政府对违章建筑与非法施工有严格的法律规定,对于未取得施工许可证(Construction Permit)就非法施工的建筑,罚款为2500缅币/平方英尺(约人民币140元/平方米),近两年约有180栋建筑的地主及开发商被罚款并停工,后续的报建有可能被列入黑名单。

  三、优秀案例分享

  SPRING LING项目是由缅甸金砖建筑公司开发,其投资商来自云南西双版纳市,笔者采访了缅甸金砖建筑公司总经理张林洪先生,该项目位于仰光市北部的INSEN区Hlaing River RD的Aung Zay Ya大桥东端,扼守Hlaing Thar Ya 工业区、Shwe Lin Ban工业区进入机场与市区的咽喉地带,项目定位为仰光城市北部首个SOHO商务办公综合体,为工业区及周边中小企业提供市场短缺的SOHO宜商宜住商务公寓。据张总介绍,当初设计与报批报建时,发现了用中国设计公司带来的极大不方便,及时调整方向,改用一家新加坡驻缅甸的设计公司来承担初步设计和结构设计工作,所有的YCDC审批会议一次通过,从不反复,为及时取得YCDC施工许可批文赢得了时间,也带来了效益,避免了时间风险,比如因为及时取得了施工批文,地下室施工完全避开了雨季,节省了不少费用。鉴于2016年上半年市场处于低潮期,他决策公司埋头赶进度,创造了雨季每月完成四层的缅甸最快施工速度,而且计划封顶才开始销售,如此有实力的开发商,看得见的楼,消费者无需担心楼能不能建起来,如此良心开发商的产品一定会受到市场投资客的追捧,有望成为触发仰光房地产市场由冷转热的启动项目,载入仰光房地产市场经典案例。

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