对焦解决房屋供应问题
2016-12-22

  香港住屋问题的根源是长期供求严重失衡。除本地投资及自住需求刚性外,楼市在环球超低利率环境下,也受外来资金流入所冲击。

  先看一些基本数字。去年底,私人住宅空置率是3.7%,远低于过去20年间长期空置率平均5%的水平。

  公屋申请数目激增,自本届政府2012年7月上任至今,增幅近44%,轮候总数近29万。由于觅地建屋需时,加上在规划过程中要克服种种困难、阻力等,令增加供应举步维艰。供求落差扩大,一般申请者(指长者及家庭)的平均轮候时间已长达4.5年。

  长远房屋策略

  本届政府于2014年底公佈《长远房屋策略》(《长策》),决定採取「供应主导」策略,大力增加房屋供应,重建房屋阶梯,促进市场流转;同时透过「需求管理措施」遏抑炒卖需求及外来需求、限制投资需求,以遏止楼市过度亢奋。我们的政策目标是清晰的:就是加大公营房屋供应,以港人置居需要优先,以及果断稳定楼市。

  按照《长策》建议的长远房屋需求推算模式,2017/18至2026/27下一个十年期的房屋总供应目标为46万个单位,其中公营为28万(出租公屋佔20万)。公私营房屋新增供应定为「六四」之比,以凸显公营房屋的需要,但不能全面倾斜,因为若大幅缩减私楼供应,会推高楼价租金。

  关键在于释放土地

  要落实长远房屋供应目标,关键在于释放土地。政府致力透过短、中、长期措施增加房屋土地的供应。重整和释放棕地,是其中一个主要方向,以期善用棕地,释放土地潜力。但目前棕地分佈杂乱,当中夹杂了不少寮屋、农地、工场等,并缺乏足够基建以承载高密度的发展。因此在发展个别地区的棕地前,须先详细研究其规划及技术可行性。

  很可惜,我们目前所掌握的土地,仍不足以达致十年建28万公营房屋的目标。尽管社会上人人都说要多建公屋,但地区上对建屋项目多有所保留,担心增加人口会分薄社区设施、加重交通负荷。政府相关部门当然应以切实态度回应地区诉求,但也期望社会各界,为解决困扰着不少家庭及年青一代的住屋问题,下定决心,作出必要的取捨。

  过渡性房屋

  有意见主张政府利用空置校舍或闲置土地兴建过渡性房屋。现时总体可发展土地供应不足,政府不会让可用土地闲置。即使真的有些个别短期没有即时用途的土地,其面积和数量会极为有限,且仍需时进行额外基建工程才可让人居住。以为靠极小量所谓短期空置地方兴建过渡性房屋,便可解决以万计劏房户的住屋问题,未免不切实际,彻底的解决方法仍是释放土地兴建公屋。

  租金津贴及租金管制

  私楼租金高企下,有建议政府提供租金津贴(租津)。出发点是好的,不过在市场供应偏紧时,很可能会导致业主加租,租津到头来变成把利益输送到业主手上。有人说把租津及租金管制(租管)同步推行便可,这样未免把问题看得过于简单。

  政府曾就租管于2014年7月向立法会提交详细研究报告。不少本地和海外的实证说明,推行租管会出现出租房屋的实质供应减少、业主更严格挑选租客、业主提高首次叫租水平等。在当前房屋供应偏紧下贸然推行租管,可能令租客,特别是弱势社群,未见其利、先蒙其害。

  同时,实行租管或租津,既不能增加供应,也改善不了劏房户的居住环境。

  房屋和土地供应问题,已经到了一个临界点。以香港今天的经济富裕,我们不应有这么多劏房户。我们真的要问:为何要增加公屋这么艰难?为何要释放多些土地这么艰难?社会要肯面对这个艰难的挑战,不能蹉跎下去,甚至顾左右而言他。我们也要肯对焦解决,作出必要的取捨。

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